Në qytetet e mëdha në Ballkan, oferta për apartamente tejkalon kërkesën, megjithatë çmimet janë rritur ndjeshëm. Ekspertët kanë dyshime se pas kësaj ka diçka të dyshimtë.
Në vitin 2010, një kompani offshore e quajtur Mellimate depërtoi në tregun e pasurive të paluajtshme të Shkupit, duke kapur fluturimthi një numër pronash brenda një ndërtese në qendër të kryeqytetit të Maqedonisë së Veriut.
Në atë kohë, planifikimi urban në qarkun qendror të kryeqytetit, Qendra e Shkupit, ishte kryesisht në duart e një njeriu të quajtur Vladimir Zdravev, atëherë kryetar i këshillit komunal dhe një figurë kyçe në rregullimin e planit urbanistik të qarkut për t’i hapur rrugë një projekti zhvillimor qeveritar kontrovers i quajtur “Shkup 2014”.
Një ndryshim i çuditshëm, neoklasik i qytetit, “Shkupi 2014” ishte projekt i Nikola Gruevskit, atëherë kryeministër dhe që nga viti 2018 një i arratisur në Hungari, por që shërbeu gjithashtu për të mbushur xhepat e një sërë zyrtarësh në administratën e Gruevskit.
Një dekadë pas blerjes nga Mellimate, pronat në fjalë iu shitën një kompanie të kontrolluar nga familja Zdravev, e cila deri në këtë pikë kishte krijuar një portofol të konsiderueshëm pasurish të paluajtshme.
Në korrik të këtij viti, Zdravev u akuzua për përvetësim parash nga arkat publike duke fryrë çmimet për realizimin në allçi të statujave në Itali për “Shkupin 2014” në fund të viteve 2000 dhe fillim të viteve 2010, rreth kohës kur Mellimate hyri në tregun e pasurive të paluajtshme në Shkup.
Prokurorët nuk kanë detajuar asetet që kanë ngrirë, por e kanë akuzuar Zdravevin për “transaksione të fondeve të paligjshme përmes kompanive offshore”.
Edhe një vështrim i përciptë në tregun e pasurive të paluajtshme në Shkup sugjeron se ai nuk është i vetmi.
Sipas shifrave nga regjistrimi i fundit i popullsisë në vend në vitin 2021, 70,000 njësi banimi në kryeqytet janë bosh. Numri i apartamenteve në qytet u rrit me 30 për qind midis vitit 2002 dhe 2021, megjithatë gjatë së njëjtës periudhë popullsia u rrit me vetëm tre për qind.
Megjithatë, ndërsa ka një tepricë të shtëpive të reja në Shkup, Beograd, Novi Sad, Prishtinë, Tiranë dhe qytete të tjera të mëdha në Ballkan, ai mbetet një treg çmimet e të cilit vazhdojnë të rriten ndjeshëm. Dhe kur bëhet fjalë për blerjet, paratë janë mbreti.
Kjo është një gjendje që ka vënë në alarm organizatat që merren me mbikëqyrjen e pastrimit të parave.
“Ndërtimi vazhdon jashtë proporcionit dhe përtej planeve realiste, por jo pa efekt ekonomik”, tha Sladjana Taseva, drejtoreshe e kapitullit të Maqedonisë së Veriut të Transparency International dhe ish-kryetare e Komisionit Kundër Korrupsionit të vendit. “Ka një fluks parash dhe po shpenzohen”.
Logjika e tregut përmbyset
Qytetet e mëdha lart e poshtë në Ballkan kanë përjetuar bume ndërtimi gjatë pesë apo gjashtë viteve të fundit, pavarësisht rritjes modeste të popullsisë.
Në kryeqytetin e Kosovës, Prishtinë, të dhënat e fundit të disponueshme për banesat e pabanuara janë nga censusi i vitit 2011, kur ishin regjistruar 15,000 banesa bosh. Bumi i ndërtimit sapo po fillonte dhe që nga ajo kohë janë dhënë 575 leje ndërtimi për pallate me një sipërfaqe totale zhvillimi prej afro gjashtë milionë metra katrorë. Regjistrimi i ardhshëm është planifikuar për në vjeshtë.
Për vende të tjera, është e vështirë të gjenden të dhëna të sakta, por një krahasim i numrit të familjeve dhe apartamenteve në Serbi, për shembull, tregon se ka afërsisht 1.1 milion apartamente më shumë se familje. Serbia ka një popullsi prej 6.8 milionë banorësh.
Pavarësisht ritmeve të tilla të ndërtimit, çmimet e apartamenteve janë ende në rritje.
Vitin e kaluar, apartamentet më të shtrenjta në kryeqytetin serb, Beograd, ishin në shitje për 10,400 euro për metër katror dhe 3,500 euro për metër katror në Novi Sad. Kjo krahasohet me 3,200 euro për metër katror në Beograd dhe 1,400 për metër katror në Novi Sad në vitin 2016.
Në atë periudhë gjashtëvjeçare, pothuajse 30,000 apartamente të reja u ndërtuan në Beograd dhe 18,500 në Novi Sad, megjithatë popullsia e Serbisë u tkurr me pak më shumë se gjysmë milioni midis vitit 2011 dhe 2021.
Pasuritë e paluajtshme përgjithësisht konsiderohen si një vend i mirë për të investuar para, por në vendet ku kontrolli është i dobët dhe ku korrupsioni është i përhapur, tregu është i preferuari për individët që dëshirojnë të pastrojnë të ardhurat e krimit.
“Investimi në ndërtim dhe në pasuri të paluajtshme ka një histori të gjatë të përthithjes së parave të paligjshme në Ballkanin Perëndimor, duke pasur parasysh se sektori ka peshë ekonomikusht dhe është pak i rregulluar”, shkruante Iniciativa Globale kundër Krimit të Organizuar Transnacional, GI-TOC, në. raportin e tij të vitit 2020 mbi flukset e paligjshme financiare në Ballkan.
Blerja e apartamenteve gjatë ndërtimit ka përparësi të veçanta kur bëhet fjalë për pastrimin e parave: shpesh, origjina e parave nuk duhet të bëhet e ditur, ndërsa blerësit mund të paguajnë me këste të shumta, me para në dorë, dhe kështu të qëndrojnë nën pragun që kërkon që pagesat të kalojnë nëpërmjet sistemit bankar.
Fitimi është gjithashtu shpesh më i mirë kur blini një pronë përpara se ajo të ketë përfunduar.
Pagesa e çmimeve më të larta se tregu për nënkontraktorët gjithashtu lejon hyrjen e parave të parregullta në sistemin financiar. Më pas janë ata që japin kredi direkte për të financuar projekte pasurish të paluajtshme, duke lënë jashtë bankat.
“Së pari, ndërtimet e reja pothuajse në mënyrë universale kërkojnë që klientët të paguajnë paraprakisht për metrat katrorë, të cilat shiten përpara fillimit të ndërtimit. Industria mbetet kryesisht e bazuar ‘cash’ dhe agjentët e pasurive të paluajtshme të intervistuar për qëllimin e këtij raporti thanë se shitjet e bëra tërësisht me para në dorë nuk janë të rralla. Në rastet kur shitjet janë të nënshkruara me marrëveshje financimi, këto rrallë vijnë nga banka apo institucione të tjera financiare, por janë kredi private nga sipërmarrje të tjera tregtare”, thuhet në raportin GI-TOC.
“Transaksionet e pasurive të paluajtshme që janë të bazuara në para ‘cash’ shmangin shqyrtimin e sistemit financiar formal pasi prejardhja e fondeve nuk dihet.”
Sipas GI-TOC, një tregues i marrëveshjeve të tilla të dyshimta është rritja e madhe e çmimeve mesatare për metër katror për njësi banimi midis 2017 dhe 2020 – me rreth 500 euro në Shqipëri, 400 në Kosovë, 300 në Maqedoninë e Veriut dhe 700 në Serbi.
Megjithatë, hetimet për këtë fenomen janë të pakta.
“Paratë vijnë të parat”
Në vitin 2021, Prokuroria e Posaçme në kryeqytetin shqiptar, Tiranë, hapi një hetim në bashkëpunim me autoritetet italiane bazuar në bisedat e përgjuara që sugjeronin se grupi i krimit të organizuar Ndrangheta me bazë në Kalabri po kërkonte të korruptonte zyrtarë në Shqipëri për leje ndërtimi.
Hetimi nisi pas bisedave të publikuara nga televizioni shqiptar “Ora”.
Prokuroria e Posaçme kundër Korrupsionit dhe Krimit të Organizuar nuk iu përgjigj pyetjeve në lidhje me ecurinë e hetimeve.
Në Serbi, sipas të dhënave nga Agjencia Kundër Pastrimit të Parave e vendit, në vitin 2020, 86 për qind e transaksioneve në pasuri të paluajtshme u bënë me para në dorë – një flamur i madh i kuq.
Midis vitit 2018 dhe 2020, raportoi Agjencia, nisën hetimet për 66 persona, 48 prej të cilëve u akuzuan. Njëmbëdhjetë nga të akuzuarit u dënuan për pastrim parash nëpërmjet pasurive të paluajtshme.
Në Maqedoninë e Veriut, Zyra e Inteligjencës Financiare, UFR, e renditi sektorin e ndërtimit të parin për sa i përket rrezikut të pastrimit të parave në një vlerësim të publikuar në vitin 2020.
Rreth 6,500 kompani operojnë në këtë sektor, me 1.5 miliardë euro në vit, dhe megjithëse shumica e transaksioneve kryhen përmes bankave, ende shumë prej tyre bëhen ende me para në dorë, veçanërisht kur përfshihen individë në vend të personave juridikë.
“Praktika e individëve që veprojnë si investitorë në ndërtim dhe si shitës të pasurive të paluajtshme të sapondërtuara shoqërohet me përdorimin e shumave të mëdha parash si për ndërtimin e ndërtesave ashtu edhe për shitjet”, shkroi në vlerësimin e periudhës 2016-2018.
Në atë periudhë, UFR hapi 16 raste pastrimi parash që përfshinin kompani që kryesisht merren me ndërtim. BIRN nuk ishte në gjendje të konstatonte përfundimin e këtyre rasteve.
Të dhënat nga Gjykata Themelore në Prishtinë, Kosovë, tregojnë se ka pasur 32 raste të pastrimit të parave. Gjykata, megjithatë, nuk ishte në gjendje të jepte të dhëna specifike nëse ndonjë nga ato raste kishte të bënte me sektorin e ndërtimit. Prokuroria Speciale nuk iu përgjigj kërkesave për informacion.
Në Maqedoninë e Veriut, Nuri Bajrami, anëtar i Komisionit Kundër Korrupsionit, kritikoi qasjen e shtetit ndaj Strategjisë Kombëtare Kundër Korrupsionit, në hartimin dhe zbatimin e saj.
Institucionet përkatëse deleguan zyrtarë të nivelit më të ulët, tha ai, dhe ishin “të dobëta në krijimin e politikave dhe akoma më të dobëta në zbatim”.
“Dhe kur qeveria ndryshon, gjithçka ndalon”, tha Bajrami për BIRN.
Taseva, e Transparency International, tha se rëndësia e sektorit të ndërtimit për ekonomitë lokale dhe për të ardhurat e buxheteve komunale i dekurajon institucionet që të hetojnë më seriozisht burimin e parave të përfshira.
“Shteti kujdeset më shumë për ata që duan të ndërtojnë”, tha ajo, “sepse paratë vijnë të parat.”
Xhorxhina Bami dhe Fjori Sinoruka kontribuan raportim nga Prishtina dhe Tirana./ BIRN
