Investimi në pasuri të paluajtshme konsiderohet nga shumë si një formë pasive investimi, megjithatë agjentët e pasurive të paluajtshme në Tiranë tregojnë se ka një trend në rritje të individëve që po investojnë në prona, me qëllim lënien me qira. Në kryeqytet kthimi i investimit është mesatarisht 25 vjet
Nga Ledina Loga – Monitor
Afërdita L. e kujton edhe sot ditën kur përgjegjësi i ndërmarrjes së ndërtimit, pas shqyrtimit të kërkesës për zgjerim shtëpie, i caktoi një banesë në katin e parë të një shtese pallati në vitin 1990. Pavarësisht se në atë kohë ishte shumë e palumtur me shtëpinë që i caktuan, më vonë do të kuptonte se përgjegjësi i ish-ndërmarrjes së ndërtimit, në fakt i kishte dhuruar “një biznes” afatgjatë, që siç tregon ajo nuk e lë kurrë pa të ardhura në fund të muajit.
Me liberalizimin e tregut, zona ku gjendej pallati i saj do të shndërrohej në një nga rrugët kryesore të zhvillimit të biznesit të vogël në Tiranë. Fillimisht, Afërdita çeli një aktivitet të vetin, por duke qenë se vitet dhe puna e gjatë në ndërtim kishte bërë të vetën, vendosi që katin e parë, të cilin e kishte përbuzur shumë vite më parë, ta linte me qira. Të ardhurat mujore nga qiraja sot e tejkalojnë shifrën e 2000 eurove në muaj. Në 2013-n, Afërdita, me anë të një kredie, do të blinte një shtëpi të dytë me qëllim lënien me qira dhe me të ardhurat nga qiraja do të paguante këstin mujor të kredisë.
Me një popullsi që po i afrohet shifrës prej 1 milion banorësh, Tirana është ndër qytetet me dendësinë më të madhe të rajonit, ku thuajse një e treta e popullsisë së saj është e përqendruar në kryeqytet.
Sipas inxhiniere Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate, i gjithë qyteti i Tiranës lihet me qira. Duke qenë se Tirana është qendër jo vetëm ekonomike, por edhe studentore, kërkesa për apartamente dhe dyqane me qira është e lartë. Për këtë arsye, të shumtë janë ata, që si zonja Afërdita, kanë vendosur që të investojnë në pasuri të paluajtshme me qëllim dhënien me qira.
Cilët po blejnë shtëpi të dyta?
Pas një ngërçi në sektorin e pasurive të paluajtshme, tregu ka filluar të gjallërohet sërish. Sipas Dritan Cakës, nga agjencia DevInf., ka një kërkesë të shtuar për shtëpi të dyta nga grupi i individëve që u përkasin profesioneve të lira, si dentistët, mjekët, avokatët, farmacistët, të cilët po blejnë një banesë të dytë për ta dhënë me qira, veçanërisht në zonën e Liqenit të Thatë apo në Komunën e Parisit.
Dritan Caka shtoi se kjo është një mënyrë e mirë investimi për shtresat e mesme. Blerja e një apartamenti në zonën e Liqenit, ku çmimi mesatar është rreth 700 euro dhe më pas shfrytëzimi për dhënie me qira është një alternativë investimi. Me rregullimet në infrastrukturë, pritet që vlera e asaj zone të rritet dhe rrjedhimisht dhe qiratë.
Interesant është fakti se shtimi i kërkesës për të marrë shtëpi me qira vjen njëkohësisht me rritjen e kërkesës për blerje apartamenti, kur normalisht kjo duhet të ulte kërkesën për qira. Aktorët e tregut e shpjegojnë këtë tendencë me shtimin e numrit të të ardhurve në kryeqytet, nga rrethet e tjera, por edhe të të huajve, si dhe faktit që sidomos në qendër, apartamentet po blihen kryesisht për qëllime investimi.
Kush po investon
Individët që ushtrojnë profesione të lira, të tilla si dentistët, avokatët etj., po investojnë në blerjen e shtëpive të dyta me qëllim dhënien e tyre me qira…
Ku të investosh në Tiranë
Kohët e fundit, çmimet e apartamenteve janë rritur. Sipas një vrojtimi që bëri Banka e Shqipërisë, indeksi i çmimit të banesave në rang vendi u rrit me 12.8%. Ky zhvillim është ndikuar nga rritja e vëllimit të shitjeve në zonat qendrore të kryeqytetit dhe nga rritja e çmimit dhe vëllimit të shitjeve në zonat e tjera si dhe dyfishimin e taksës së infrastrukturës nga 4% e kostos në 8% të vlerës së shitjes.
Përpos çmimit të apartamenteve, janë rritur edhe çmimet për qiratë.
Sipas agjentes së pasurive të paluajtshme të Century21, Estela Ziu, në tregun e apartamenteve me qira vërehet kohët e fundit një tendencë në rritje e çmimit të tyre. Nëse vetëm para një apo dy viteve, një apartament në një kompleks të ri jepej rreth 25 mijë lekë, sot jepet rreth 250 euro, pra rreth 37% më shumë. Gjithashtu, sipas saj, po shikohet dhe një tendencë në rritje e blerjes së apartamenteve për t’i lëshuar me qira, si një formë investimi.
Këtë gjë e pohojnë edhe agjencitë e tjera. Ing. Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate, tha se i gjithë qyteti i Tiranës jepet me qira. Konkretisht ka familje të cilat të ardhurat e tyre i kanë nga qiraja. Me normat aktuale të depozitave, individët po investojnë në blerjen e shtëpive, si formë më e mirë kthimi.
Sipas përllogaritjeve nga të dhënat e mbledhura nga agjencitë e pasurive të paluajtshme, zonat më të mira për të investuar janë ato pranë qendrës së Tiranës. Në rast se një individ blen një apartament në njësinë administrative 5 në Tiranë, ku përfshihen lagjet si Komuna e Parisit, ish-Blloku, Stadiumi Dinamo dhe Liqeni Artificial, shuma e nevojshme për investim varion nga 100 mijë euro deri në 180 mijë euro. Qiratë mujore për apartamentet që janë në kushte të mirë, si për cilësinë e ndërtimit edhe për mobilimin, luhaten në vlerat 500-600 euro. Sipas përllogaritjeve, duke zbritur taksat dhe shpenzimet e mirëmbajtjes, investitorit i kthehet shuma e investuar në atë zonë kthehet pas 25 deri në 30 vite. Periudha e kthimit të investimit është relativisht më e gjatë krahasuar me Europën, ku kthimi vjen për 15 deri në 20 vite. Por, agjentët e pasurive të paluajtshme thonë se një mënyrë tjetër për përfitimin nga pasuria e paluajtshme është rishitja.
Edhe në njësinë administrative 2, ku përfshihen zona e Radio Televizionit, Stadiumi Qemal Stafa, Rruga e Elbasanit, çmimet e apartamenteve janë të larta. Në përgjithësi këto zona funksionojnë si qendra biznesi dhe kanë një vlerë më të lartë, ndërsa periudha e kthimit të investimit përllogaritet të jetë 25 deri në 30 vjet.
Interesant është fakti se duke iu larguar zonave të qendrës, çmimet e apartamenteve janë më të ulëta, por ndryshimi në qira nuk është dhe po aq i lartë. Nëse diferenca në çmim nga dy zonat e qendrës në krahasim me zonat e tjera mund të shkojë nga 500 deri në 1000 euro për metër katror, qiraja ndryshon nga 50 deri në 100 euro.
Për shembull, në rast se një individ blen një apartament në njësitë administrative 9, në zonën e Don Boskos, për ta lënë me qira, shuma e investuar do t’i kthehet për një periudhë mesatare prej 22 vitesh, kthim që i afrohet mesatares europiane.
Kostot që shoqërojnë qiradhënien
Pronat që jepen me qira kanë nevojë për investime të vazhdueshme. Sipas inxh. Xheni Jahja, çdo pesë vjet shtëpia duhet rinovuar. Mesatarisht një prone që lihet me qira i nevojiten në një vit rreth 600-700 euro shpenzime për mirëmbajtje.
Përpos shpenzimeve për mirëmbajtje, të ardhurat nga qiradhënia aktualisht kanë një normë taksimi prej 15% të vlerës. Ndërkohë që është diskutuar edhe vendosja e një takse më të lartë për individët që kanë shtëpi të dyta.
Shqipëria, me kthimin më të lartë nga qiraja në rajon
Sipas Numbeo.com, portalit me bazën më të gjerë të të dhënave për kostot e jetesës, treguesit e banesave, trafikut, krimit dhe ndotjes, Shqipëria renditet e para në rajon për sa i përket kthimit nga qiraja.
Ky tregues përllogaritet si raport i qirasë vjetore me çmimin e apartamentit dhe shprehet si përqindje. Nga të dhënat më të fundit, kthimi vjetor i qirasë për apartamentet në qendër më Shqipëri është 3.9%, ndërsa mesatarja e rajonit është 3.5%.
Për apartamentet në periferi, kthimet nga qiraja vjetore janë më të larta, argumentuar me faktin se çmimet janë më të lira, ndërsa hendeku midis qirave nga qendra në periferi është më i ngushtë. Kosova dhe Shqipëria kanë kthimin më të lartë nga qiraja në të gjitha rajonin, ku ky tregues përllogaritet rreth 5%, 1 pikë për qind më shumë se mesatarja e rajonit për kthimin nga apartamentet në periferi.
Të blesh një shtëpi, apo ta marrësh me qira
Sipas llogaritjeve standarde globale, Shqipëria renditet në kufirin ku është më mirë që ta blesh një shtëpi, sesa ta marrësh atë me qira…
Raporti çmim/qira përdoret kudo në botë për të treguar nëse ia vlen të blesh një shtëpi, apo të rrish me qira. Ai mat vlerën e një shtëpie, në krahasim me të ardhurat që mund të marrësh nga ajo. P.sh., nëse është 15, kjo do të thotë se çmimet e shtëpisë janë sa 15 herë qiraja vjetore që do të fitohej nga këto shtëpi.
Sipas vlerësimeve të përgjithshme, të marrësh një shtëpi me qira është e leverdishme nëse ky raport është më i madh sesa 20, nëse kjo normë është më pak se 15. Nëse norma është midis 15 dhe 20, atëherë ka më shumë sens që të blesh, në rast se blerësi synon të jetojë në shtëpi për një kohë të gjatë.
Për Tiranën, sipas të dhënave të Numbeo, ky raport është 22, pranë kufirit ku ndahet blerja me qiranë. Për Shkupin, ku raport është 26.6, për Beogradin 28.3.
Cili investim ta leverdis?
Nëse që në fillim kërkon të blesh një shtëpi për investim, me synim dhënien me qira, ai që blen një shtëpi në Tiranë, duhet të marrë parasysh që minimumi i viteve që i kthehet investimi është 22. P.sh., një shtëpi në një zonë pak periferike të Tiranës, që e blen për 80 mijë euro (përfshirë dhe interesat e kredisë) dhe e jep me qira për 300 euro në muaj, e nxjerr vlerën për rreth 22 vjet, teksa të ardhurat vjetore janë rreth 3600 euro në vit.
Por për shtëpi me vlerë më të lartë, që ndodhen në qendër dhe jepen me qira të paktën 500 euro në muaj, kthimi vjen për një periudhë më të gjatë. Megjithatë agjencitë e pasurive të paluajtshme argumentojnë se një tjetër formë përfitimi nga apartamentet në qendër është rishitja. Çmimi për metër katror i apartamenteve në Tiranë, veçanërisht i atyre në qendër, është rritur vetëm në vitin e fundit mesatarisht 200 deri në 300 euro për njësi matëse.
Investimi i kapitalit në pasuri të paluajtshme, krahasuar me mundësitë e tjera të investimit, si depozita ku norma e interesit për 1 viti është më e ulët se 1 për qind, në bono thesari rreth 2.1 për qind në vit dhe në fondet e investimit 3 për qind po në vit, duket se është më i favorshëm për individët. Ndërsa për sa i përket formave të tjera të investimit si bursa, në Shqipëri nuk janë shumë të zhvilluara.
Për investimet afatgjata, alternativa janë depozitat e bankave që arrijnë deri në 5 vjet si dhe blerja e obligacioneve qeveritare, që arrijnë maksimumi deri në 7 vjet, por që emetohen rrallë.
