Çfarë po ndodh me tregun e apartamenteve dhe vilave të shtrenjta, që kushtojnë deri në 4 mijë euro/m2. Pse po rritet oferta dhe kush po blen. A ia vlen të investosh në blerjen e një apartamenti për ta dhënë me qira? Sa është kthimi i investimit në vite në këto zona?
Nga Dorina Azo
Çmimet e shitjes së apartamenteve në zonat e reja rezidenciale në qendër të Tiranës, si ajo pranë Kullës së Sahatit dhe godinës të Presidencës, kanë arritur 3,500 – 4,000 euro/m², ndër më të shtrenjtat në rajon, bashkë me Beogradin. Aktorët kryesorë të agjencive imobiliare në vend pohojnë se interesi për shitjen e tyre është i lartë, edhe pse çmimet janë 20% më të shtrenjta krahasuar me ndërtimet e mëparshme në qendër.
Pas ngjarjeve të tërmetit dhe pandemisë, kërkesa për apartamente në rezidencat me objekte trekatëshe dhe vila në bregdet u rrit 30% krahasuar me vjet. Trendi aktual i kërkesave të pasurive për këto ndërtime vlerësohet i lartë. Agjentët e pasurive të paluajtshme thonë se çmimi më i lartë i qirasë për vila në zonën e Gjirit të Lalëzit është 300 euro dita.
Çmimet
Ilda Zaloshnja, nga agjencia “The Point”, thotë se çmimet nuk kanë ndryshuar në asnjë nga kantieret e reja ku po ndërtohet në Tiranë, pasi ishin të larta që në fillimin e ndërtimit. “Nuk ka pasur ndryshim as para pandemisë dhe as tani. Të gjitha ndërtimet e reja të 2-3 viteve të fundit, në zonat në qendër të Tiranës janë me çmime 10 deri në 20% më shumë krahasuar me ndërtimet e mëparshme në qendër. Kjo ka ndikuar edhe te rritja e çmimeve të pallateve ekzistuese, por jo në këto nivele.
Konkretisht, çmimet e shitjes së apartamenteve në ndërtimet e reja, në zonat qendrore, si p.sh. tek ajo pas Kullës të Sahatit, variojnë sipas shumës që paguhet paraprakisht dhe fazës së ndërtimit. Çmimi i shitjes është nga 3,500 euro – 4,000 euro/m² në përfundim të objektit. Aktualisht, në këtë projekt nuk ka mbetur shumë hapësirë për shitje, pasi destinacioni i tyre mund të jetë edhe komercial”.
Znj. Zaloshnja thotë se shitjet më të suksesshme janë kryer te ndërtimi pranë Presidencës, ku për momentin kanë mbetur vetëm disa njësi pa u shitur. “Në këtë objekt, çmimi i shitjes së apartamenteve është 3,500 euro/m² dhe nuk ka ndryshuar nga shitjet e fazës të parë të ndërtimit, që në gropë.”
Diferenca e çmimeve mes ndërtimeve të reja në zonat e qendrës së kryeqytetit krahasuar me ndërtimet para 15 vitesh nuk është shumë e lartë. “Çmimet mbi 2,500 euro/² nuk janë të padëgjuara në Tiranë. P.sh., në zonën e ish-Bllokut, çmimet e shitjes së apartamenteve të ndërtuara më herët variojnë nga 2,300 deri në 2,500 euro dhe në disa objekte shkojnë deri në 3,000 euro/m².
Këtë çmim e përcakton zona. Edhe për disa nga ndërtimet që po bëhen në qendrat e Tiranës, të cilat do t’i cilësoja ndërtime të papërsëritshme, për shkak të vendndodhjes, pamjes, aksesit, çmimet janë të larta. Ka edhe zona të tjera në Tiranë ku çmimet janë mbi këtë nivel, siç është zona pranë Gardës të Republikës, ajo pranë Radiotelevizionit Shqiptar, ku ka prona edhe me 3,000 euro/m². Dua të theksoj se këto janë çmime të listuara dhe gjatë shitjes bëhen negocime për ulje, por nuk janë aq të forta për të krijuar diferenca”, vlerëson znj. Zaloshnja.
Kush po blen
70% e këtyre pronave po financohet nga paraja “gri”, që nuk buron nga tregu i institucionalizuar, por nga fenomene, si: korrupsioni, evazioni, trafiku. “Rreth 90% e fashës së njerëzve të pasur në Shqipëri e kanë ezauruar investimin personal për shtëpi të parë dhe të dytë luksoze këto vitet e fundit. Blerjet që bëhen tani në zonat luksoze, nuk kanë logjikë ekonomike, se po blihen për përdorim nga të pasurit.”
Kush po i blen apartamentet e shtrenjta
Një apartament prej 100 metra katror në qendër të qytetit kushton midis 350-400 mijë euro, një shumë e lartë për një vend që është ndër më të varfrit e Europës, me 31% të mesatares së Bashkimit Europian për të ardhurat për frymë.
Në kahun tjetër tendenca e popullsisë është në ulje si rrjedhojë e rënies së fertlitetit dhe emigracionit të lartë. Divizioni i popullsisë së Organizatës së Kombeve të bashkuara parashikon se edhe në variantin më optimist, Shqipëria do të ketë më pak se 2 milionë banorë në vitin 2100, ndërsa sipas variantit pesimist (fertilitet i ulët dhe emigracion i lartë), vendi rrezikon të mbetet me 512 mijë banorë pas disa dekadash.
Po nga kush po blihen këto apartamente dhe vila?
Njohësit e tregut të shitjeve dhe drejtues të agjencive imobiliare në vend thonë se apartamentet dhe vilat e shtrenjta nuk po blihen më nga të pasurit “klasikë”. Ylli Sula, botues i “Çelësit” dhe indeksit “Keydata Albania”, pohon se 70% e këtyre pronave po financohet nga paraja “gri”, që nuk buron nga tregu i institucionalizuar, por nga fenomene, si: korrupsioni, evazioni, trafiku.
“Rreth 90% e fashës së njerëzve të pasur në Shqipëri e kanë ezauruar investimin personal për shtëpi të parë dhe të dytë luksoze këto vitet e fundit. Blerjet që bëhen tani në zonat luksoze, nuk kanë logjikë ekonomike, se po blihen për përdorim nga të pasurit.”
Të njëjtin qëndrim ndaj edhe Ilda Zaloshnja. “Këto çmime nuk janë për masat, pavarësisht se Tirana është një kryeqytet në zhvillim dhe duhet të ketë çmime në këto nivele për zonat elitare. Një arsye e këtyre çmimeve, përveç vendndodhjes së mirë të zonave, është edhe nga informaliteti, sidomos te blerësit. Ky fenomen po e mban gjallë tregun me çmime të larta”.
Juliana Nela, nga agjencia imobiliare “Remax”, shpjegon se si kategoria e blerësve të shtëpive të shtrenjta në Shqipëri ndryshon krahasuar me ata të vendeve të Europës. “Në shumë qytete, si Romë, Paris, Londër, Amsterdam, Berlin, shtëpitë në qendrat e qytetit kanë çmime shumë të larta.
P.sh., në Milano, çmimet në qendër kushtojnë deri në 25,000 euro/m² dhe nuk blihen nga masa, por kryesisht nga investitorë, njerëz që kanë trashëguar pasuri apo profesionistë të fushave të ndryshme të mirëpaguar. Tek ne, të njëjtët profesionistë, kërkojnë të blejnë shtëpi në qendër, por për arsye financiare, nuk munden. Në vendin tonë, profesionistët e mirëpaguar që mund blejnë shtëpi në zemrën e qytetit janë të pakët në numër”.
Sa është periudha e kthimit të investimit
A ia vlen të investosh për apartamentet e shtrenjta dhe sa është periudha e kthimit të fitimit? Në sektorin real estate, rruga kryesore për kthimin e investimit janë të ardhurat nga qiraja, d.m.th. për sa vjet blerësi e merr mbrapsht të ardhurat e shpenzuara, nëse do ta jepte apartamentin me qira.
Aktorët e tregut pohojnë se një apartament i blerë në zonat elitare në Tiranë kërkon mesatarisht 20 vjet kohë të shlyejë investimin nëpërmjet qirasë, me çmimet aktuale të shitjes dhe dhënies me qira. Sa më e lartë që të jetë periudha e kthimit, aq më i paleverdishëm është investimi në këto pasuri të paluajtshme. Një investim i tillë konsiderohet i leverdishëm, nëse investimi kthehet deri në 15 vjet, sipas ekspertëve të pasurive të paluajtshme. Edhe në vendet e Perëndimit, periudha e kthimit është 2 deri në 3 herë më e ulët se tek ne, nga 10 deri në 15 vjet.
Periudha e gjatë e kthimit të investimit në sektorin e pasurive të paluajtshme, shpjegon indirekt, pse blerjet po kryhen nga financimi i parave kriminale. “Apartamentet luksoze, vilat në zonat elitare dhe në bregdet, po blihen nga individë për t’i përdorur ato për investim qiraje, por edhe periudha e rikthimit të investimit nuk më rezulton se ka logjikë ekonomike.
Mesatarisht, periudha e rikthimit të fitimit për apartamentet shkon 15 – 18 vjet, ndërsa për vilat, 22 – 25 vjet. Në qoftë se po flasim që këto shtëpi banimi po blihen nga individë të suksesshëm në biznes, nuk më duket e logjikshme që ata të pranojnë këtë periudhë të lartë. Nëse rreth 30 – 40% e këtyre blerjeve, që nuk janë të bazuara në logjikë ekonomike, po bëhen nga të pasurit e këtij vendi, atëherë 60% i mbetur rezulton të bëhet nga një kategori tjetër, e cila nuk i përfshin të pasurit që investojnë për shtëpi luksoze, as investitorët. Duke qenë se të gjithë e dimë se sa janë të ardhurat mesatare në vend, rezulton se këto blerje për pjesën e mbetur të bëhen nga paraja “gri”.
Blerja nuk po bëhet për investim
Nëse rreth 30–40% e këtyre blerjeve, që nuk janë të bazuara në logjikë ekonomike, po bëhen nga të pasurit e këtij vendi, atëherë 60% i mbetur rezulton të bëhet nga një kategori tjetër, e cila nuk i përfshin të pasurit që investojnë për shtëpi luksoze, as investitorët. Duke qenë se të gjithë e dimë se sa janë të ardhurat mesatare në vend, rezulton se këto blerje për pjesën e mbetur të bëhen nga paraja “gri”
Dritan Caka, CEO i agjencisë “Devinf”, pohon se çmimet e larta të shitjes dhe ato të qirasë, e kthejnë investimin e blerjes të një apartamenti për dhënie qiraje pa fitim. Sipas tij, arsyeja pse një kategori e caktuar individësh me të ardhura të mjaftueshme, zgjedhin të bëjnë këtë investim është për shkak të periudhave të ulëta të interesave të depozitave në bankë.
“Periudha e kthimit të fitimit, mesatarisht është nga 15 deri në 20 vjet, por konsiderohet të jetë më e lartë se periudha e fitimit të bankës në rast se këto para do të investoheshin në depozita. Nëse një apartament me sipërfaqe 100 m² kushton 400 mijë euro, maksimumi i çmimit të qirasë do të jetë 12 euro/m² ose në total 1,200 – 1,500 euro në muaj. Çmimi nuk është rentabël në raport me sasinë e investuar dhe qirasë që vilet, por është shumë herë më mirë sesa t’i mbash paratë në bankë, nëse nuk investohen në ndërtim apo sektorë të tjerë prodhues.”
Periudha e kthimit të investimit konsiderohet e lartë edhe nga aktorë të tjerë të tregut, për shkak të raportit të zhdrejtë të çmimeve të shitjes dhe atyre të qirave. “Mesatarja e periudhës së kthimit në Shqipëri është 20 vjet dhe është shumë e lartë, për shkak të çmimit të shitjes. Qiraja në apartamentet racionale reflekton fuqinë blerëse të njerëzve me të ardhura mesatare. Ndërkohë që të ardhurat mesatare të familjeve nuk janë rritur, ndërsa çmimet e apartamenteve rriten, kurse qiratë ulen”, shprehen përfaqësues të tregut imobilar.
Çmimet në zonat elitare
Rezidencat elitare konsiderohen të tilla, për shkak të ofrimit të standardeve dhe çmimeve jo “të kripura”, si për apartamentet, që variojnë 1,200 – 1,700 euro/m², edhe për vilat nga 1,500 – 1,700 euro/ m².
Në zonën pranë liqenit të Farkës, çmimet e shitjes së vilave variojnë 1500 euro – 1600 euro/m², ndërsa për apartamentet në pallatet e ulëta 1,200 – 1,300 euro/m². Çmimet e dhënies me qira të vilave variojnë 3,000 – 3,500 euro në muaj, ndërsa për apartamentet e arreduara, qiraja mund të fillojë nga 500 deri në 1,000 euro.
Në rezidencën “Porta e gjelbër”, çmimet variojnë sipas tipologjisë së apartamenteve, pasi ka opsione shtesë. “Çmimet fillojnë nga 1,700 euro/m². Cilësia e ndërtimit, koncepti i rezidencës dhe standardet e ofruara për privatësi, që mundësojnë edhe çmime të larta në rast se blerësit e këtyre rezidencave do t’i investojnë ato për t’i dhënë me qira. Nga vlerësimet që ne kemi bërë, periudha e kthimit të investimit për këtë projekt varion nga 11 deri në 13 vjet”, shprehet zonja Murati nga kompania “Orion”.
Burimi: Revista Monitor
