Sektori i ndërtimit ka lulëzuar sërish në Tiranë pas një pauze disa vjeçare, por pavarësisht krijimit të vendeve të punës si një benefit nga ky sukses, me shtimin e kullave dhe rezidencave të reja në kryeqytet, pritet që të krijohet një flluks ndërtimesh, e cila mund të rezultojë katastrofike për ekonominë.
Eksperëtët dhe aktorët e tregut janë shprehur për “Monitor” se do të ketë ecuri pozitive për shitjet në zonat me çmime mesatare nga 700-900 euro për metër në katror, por parashikohet stanjacion për ndërtimet në qendër të Tiranës dhe kullat.
Edhe pse ndërtuesit presin që kërkesa të jetë e vakët, taksat e larta nuk do t’i lejojnë ata të ulin çmimet, ndërsa qytetarët kërkojnë të blejnë apartamente me kosto të ulët.
Por flluska e sapunit në këtë sektor do të fryhet më tepër edhe prej trendit të emigracionit që ka përfshirë vendin, me familjet e reja që kryesisht po zgjedhin të largohen nga Shqipëria për një jetë më të mirë.
Mane: në Tiranë rrezikohet mbiofertë
Presidenti i Grupit Balfin, Samir Mane ka pohuar në një intervistë të mëparshme për Monitor se nëse do të realizohen të gjitha projektet e planifikuara në kryeqytet do të ketë mbiofertë. “Me aq sa ne kemi studiuar, vlerësoj se Tirana ka nevojë për 100 deri në 150 apartamente të shtrenjta në vit dhe sipas statistikave që kemi dëgjuar, mund të prodhohen më tepër, rreth 300 – 350. Pra, do të ketë mbiofertë”, ka pohuar ai.
Ai shton se bankat kanë një lloj tërheqjeje nga financimet në real estate, pra në rezidenca. Nëse nuk do të mbështeten nga bankat, një pjesë e biznesit, ose do t’i shtyjnë në kohë projektet, ose do të kenë vështirësi për t’i mbaruar, ose do të transferohen në duar të tjera.
“Për momentin, tregu është mirë, pra nuk them që shitjet e atyre që kemi po ecin keq, por nëse të gjitha këto që dëgjojmë do të ndërtohen, eventualisht mund të ketë sërish një ngecje”. Balfin po tërhiqen gradualisht nga sektori i real estate, në kryeqytet, ku grupi shiti së fundmi aksionet që zotëronte në qiellgërvishtësin Doën Town Albania.
Familjet e reja kërkojnë çmime të lira, ndërtohen kulla
Gjatë 2017-s në Tiranë u lidhën 5900 martesa të reja, sipas INSTAT, sa gati çereku i martesave në të gjithë Shqipërinë. Çiftet e reja janë ndër grupet kryesore që përbëjnë klientët potencialë për firmat e ndërtimit, por sipas aktorëve kryesorë të tregut, ato kërkojnë oferta me çmime ekonomike. Sipas Rudina Murati, drejtore e marketingut dhe e shitjeve në firmën e ndërtimit Orion, çiftet e reja kanë qenë një prej grupeve kryesore të blerësve në projektin e tyre Toëer Bridge 3, pranë Shkollës së Bashkuar.
Me një çmim 810-850 euro për metër në katror, ajo thotë se arritën t’i mbyllnin shitjet gjashtë muaj para finalizimit të projektit, i cili kishte 277 apartamente banimi. Ndërkohë që presin të ndërtojnë edhe një godinë tjetër me 90 apartamente banimi në po atë projekt. Ajo e cilëson 2018 një vit të suksesshëm për sa u përket shitjeve dhe thotë se pjesa më e madhe e shitjeve në atë projekt janë kryer nëpërmjet financimit nga banka me kredi.
Familjet e reja kërkojnë apartamente banimi me çmime të përballueshme për një buxhet me të ardhura mujore mesatare. Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate, thotë se klientët kërkojnë kryesisht shtëpi me një çmim nga 70-100 mijë euro. Edhe pse ajo e shikon kërkesën për blerje në Tiranë në rritje, shpjegon se ajo nuk përputhet me atë çka po ofrojnë firmat e ndërtimit në Tiranë.
“Ka gjithnjë kërkesë për blerje, por ato nuk përputhen me këto ndërtimet e reja. Ne vëmë re se nuk kërkohet qendra e Tiranës. Në përgjithësi klientët kërkojnë të blejnë në vlera ekonomike, apartamente me një konfigurim 2+1, për një shumë nga 60 deri në 100 mijë euro. Ky është rasti tipik për mbi 50% të kërkesave tona”, – shpjegon Jahja për “Monitor”.
Apartamentet me këto çmime janë kryesisht jashtë Unazës së Vogël të Tiranës. Për ndërtuesit, çmimet e larta në qendër dhe në zonat pranë saj janë fiktive. Sokol Kika, administrator i Kika Construksion, është shprehur për “Monitor” se çmimet në ndërtimet e qendrës nuk janë reale dhe janë më të larta sesa është fuqia blerëse.
Hajredin Fratari, ndërtues, thotë se ka operuar kryesisht me apartamentet me çmime të lira dhe klientët tanë kanë qenë kryesisht familjet e reja, të cilët kanë përfituar edhe kreditë e buta. Edhe Rudina Murati thotë se për periudhat që do të vijnë, e shikon tregun më të vështirë dhe kjo kryesisht për shkak të firmave pa përvojë ndërtimi që kanë hyrë në treg. I këtij qëndrimi ka qenë dhe Sokol Kika nga firma e ndërtimit Kika Konstruksion.
Rudina Murati, drejtore e marketingut dhe shitjeve në firmën së ndërtimit Orion, shton se individët janë disi të stepur për të kryer blerje të pasurive të paluajtshme në këtë periudhë, duke qenë se kanë nisur njëkohësisht shumë projekte për ndërtimit e godinave rezidenciale.
Taksat rrisin çmimet
Taksat kanë qenë një ndër shqetësimet kryesore të sektorit. Fillimisht ishte taksa e infrastrukturës, e cila nga 4% mbi kostot e ndërtimit u bë 8% mbi çmimin e shitjes dhe paguhet para fillimit të ndërtimit.
Si e presin 2019 ndërtuesit
Rudina Murati, drejtore marketingu dhe shitjeve në firmën e ndërtimit Orion, thotë se tregu do të jetë më i vështirë. Ajo jep dy arsye kryesore për këtë ngurtësim të tregut. “Pikë së pari janë numri i lartë i lejeve të ndërtimit që po jepen, ku këtu përfshihen dhe kullat shumëkatëshe që do të ndërtohen në qendër të Tiranës,”- tha ajo për “Monitor”. Në treg kanë hyrë edhe kompani që nuk kanë përvojën e duhur në fushën e ndërtimit.
Ajo jep si arsye nivelin e ulët të informacionit që kanë shqiptarët për pronën.
Në një analizë të mëparshme të “Monitor” mbi pritshmërinë e sektorit për vitin 2019, aktorët e tregut u shprehën se do të vijojë ndërtimi i projekteve, por në sektorin e ndërtimit rezidencial, nuk e presin me optimizëm ecurinë e shitjes.
Së pari ata sjellin si argument vitin zgjedhur dhe pasiguritë politike që ai përmban. Muaji dhjetor ishte një muaj protestash dhe sipas Sokol Kikës, ndërtues, biznesi është i ndjeshëm dhe tregu reflekton menjëherë.
Së dyti, ka një mospërputhje midis asaj çka po ofrohet nga ndërtuesit dhe asaj çka kërkohet nga individët. Sipas agjencive të pasurive të paluajtshme, por edhe ndërtuesve, individët kërkojnë apartamente me çmime ekonomike, ndërsa apartamentet brenda Unazës së Tiranës po vijnë me çmime më të larta.
Në 2019-n edhe 400 milionë euro ndërtime në Tiranë
Sipas të dhënave të INSTAT, për 9-mujorin janë dhënë gjithsej 268 leje ndërtimi në kryeqytet, me një rritje prej 38% në raport me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Bashkia e Tiranës pret të arkëtojë 3.7 miliardë lekë (30 milionë euro) në 2018-n nga taksa e infrastrukturës për ndërtimet e reja. Edhe në 2019-n, parashikohet të mblidhen nga kjo taksë (që është kryesisht sa 8% e çmimit të shitjes) rreth 4 miliardë lekë, që i korrespondon një volumi ndërtimi prej 50 miliardë lekësh, ose rreth 400 milionë eurosh.
Në 2019 Tirana bëhet më e shtrenjtë, çmimet rriten, paga mesatare ulet
Për banorët e Tiranës, blerja e një prone në 2019-n do të jetë më pak e përballueshme. Portali më i madh i të dhënave mbi kostot dhe cilësitë e jetesës e vlerësoi në rritje, për herë të parë pas dy vitesh, raportin e çmimit ndaj të ardhurave të disponueshme të individëve në qytetin e Tiranës. Sot të blesh një shtëpi në qytetin e Tiranës kushton më shtrenjtë se gjatë vitit që lamë pas. Raporti i Numbeo-s merr në shqyrtim dy tregues kryesor, çmimet e shtëpive dhe të ardhurat që kanë në xhepa individët e një vendi. Sikurse na e pohoi gjatë interesimit tonë për të blerë një shtëpi edhe Lorena, menaxherja e shitjeve në projektin “Fiori di Bosco”, në Tiranë çmimet e shtëpive janë rritur me 100-200 euro për metër në katror në varësi të zonave.
Aktualisht Tirana është qyteti i dhjetë më i shtrenjtë në Europë nga 103 qytete të marra në shqyrtim për sa i përket çmimet e shtëpive në raport me të ardhurat e qytetarëve, duke u renditur krahas qyteteve si Milano, Roma, Parisi, Londra, etj. Një vit më parë Tirana renditej në vendit e 12. Referuar të dhënave në Vite që mbledh portali viti më i shtrenjtë në raport me të ardhurat e qytetarëve në Tiranë ka qenë 2016. Dy vitet që do të pasonin, 2017 dhe 2018 (shiko grafikun: Përballueshmëria e blerjes së apartamenteve, raporti i çmimit me të ardhurat) do të sillnin një përmirësim në raportin e çmimit me të ardhurat e individit.
Raporti i çmimit me të ardhurat është matësi i përballueshmërisë së blerjes së një apartamenti, sa më i ulët ky tregues aq më mirë, sa më i lartë aq më e shtrenjtë dhe e pa përballueshme është blerja e një shtëpie. Përllogaritet si raport i çmimeve mesatare të apartamenteve ndaj të ardhurave të disponueshme të familjeve.
Ndërkohë që çmimet e shtëpive rriten në Tiranë, paga mesatare ka shënuar ulje, duke sjellë edhe uljen në të ardhurat e familjeve shqiptare. Paga mesatare në ekonomi shënoi ulje në tremujorin e tretë të vitit 2018 në raport me tremujorin e dytë. INSTAT raportoi se paga mesatare në ekonomi gjatë korrik – shtator ishte 50,105 lekë nga 50,392 lekë që ishte në tremujorin e dytë, duke shënuar rënie me 0.7 për qind. Ekonomia e vendit është rritur mbi 4% në dy tremujorët e parë të vitit, por siç duket, pagat nuk kanë mundur të ndjekin këtë ritëm. Përllogaritjet e INSTAT në lidhje me pagat mesatare në vend u referohen listë-pagesave në tatime, si për punonjësit në sektorin privat dhe ata në sektorin shtetëror. Tendenca rënëse në pagën mesatare nisi që në tremujorin e parë të 2018-s, ku paga mesatare ishte 49,145 lekë.
Njerëzit po ikin, kush do t’i blejë gjithë këto apartamente?!
Shqipëria prej 2015-s është prekur nga një valë e dytë e emigracionit të popullsisë. Përveçse kjo po kthehet në një problematikë të punësimit që ka prekur shumë sektorë të ekonomisë, do të ketë ndikim edhe te konsumi, duke filluar që nga kërkesa për mallra dhe shërbime, deri te kërkesa për të blerë pasuri të paluajtshme në Tiranë. Kjo valë emigrimi është karakterizuar me ikjen e shtresës së mesme, të individëve të shkolluar dhe të rinj, kryesisht mjekë edhe specialistë IT, të cilët do të ishin blerës potencialë të mundshëm të shtëpive të reja në Tiranë.
Sipas të dhënave të publikuara nga INSTAT, vetëm për periudhën 2011-2017 kanë emigruar janë jashtë vendit 317 mijë shqiptarë. Kjo shifër është më e lartë sesa popullsia e qytetit të dytë më të madh në vend, Fierit, që në janar 2018 kishte 298 mijë banorë, apo Durrësit, me 278.5 mijë banorë. Në një publikim të fundit të INSTAT mbi Diasporën janë rreth 1.6 milionë individë që jetojnë jashtë territorit të Shqipërisë, nga këta 825 mijë individë (gati 53%) janë meshkuj dhe 755.6 mijë janë femra.
Hajredin Fratari, ndërtues, shpreh shqetësim për këtë fenomen. “Në këtë ikje masive që po bëhet nga Shqipëria, nuk di të jap një vlerësim se si do të jetë ecuria e këtij sektori në afatgjatë” – tha ai për “Monitor”. Qytetet e tjera të Shqipërisë, përveç Tiranës dhe Durrësit, po zbrazen gjithashtu ndërkohë që janë në rritje të vazhdueshme.
Pjesa më e madhe e njerëzve që kanë ndryshuar vendbanimin në katër vitet e fundit kanë lëvizur në qendrat urbane, që në shumicën e rasteve, përfshin kryeqytetin, ose zonat përreth tij. Edhe pse lëvizjet e brendshme janë shumëdimensionale, është e dukshme se pjesa dërrmuese e flukseve të migracionit të brendshëm fokusohen drejt Tiranës dhe Durrësit. Për periudhën 2014-2017, qyteti i Tiranës është shtuar me rreth 45 mijë banorë. Të ardhurit në qytetin e Tiranës kanë qenë 70 mijë banorë, ndërsa të larguarit rreth 24 mijë e 500 banorë. Gjatë 2017-s, viti i fundit me të dhëna të publikuara, migrimi neto në qytetin e Tiranës ka qenë rreth 16800 banorë (22700 të ardhurit dhe 5900 largimet).
Ndonëse jo me të njëjtat ritme, për të njëjtën periudhë, Durrësi është shtuar me rreth 12600 banorë, ku të ardhurit përllogariten rreth 27 mijë dhe të larguarit 14 mijë. Qarqet me zbrazjen më të madhe të popullsisë janë Dibra dhe Berati. Për 2014-2017, migrimi neto shënoi një shifër negative dhe qarku kishte mbi 11 mijë banorë më pak. Në vend të dytë për nga numri i të larguarve është Berati me gati 9 mijë banorë më pak dhe Korça me 7500 banorë më pak.
Parashikimi i zymtë për rritjen e popullsisë
Përveç fenomenit të emigrimit, i cili i ka bërë emigrantët pesimistë në lidhje me kërkesën në afat të gjatë për shtëpi, vendi po preket edhe nga ndryshime të tjera demografike. Norma e lindshmërisë shënoi sërish ulje gjatë 2017-s duke zbritur poshtë nivelit të mesatares së BE-së. Familjet bërthamë po krijohen gjithnjë e më të vogla dhe numri i divorceve është rritur. Plakja e popullsisë po ndodh me ritme më të shpejta se sa pritej në Shqipëri.
Në një parashikim të Organizatës së Kombeve të Bashkuara, skenari më pesimist parashikon që popullsia e Shqipërisë në 2100 do të arrijë në 860 mijë banorë.
Duke marrë në konsideratë ecurinë e popullsisë vetëm në normat bruto të lindjeve (norma e fertilitetit) sipas të gjithë skenarëve, Shqipëria do të ketë ulje të popullsisë së saj. Varianti pesimist parashikon që vitin në 2100, popullsia e Shqipërisë do të jetë vetëm 860 mijë banorë. Ndërsa skenari normal parashikon që Shqipëria të popullohet me vetëm 1 milionë e 600 mijë banorë. Skenari optimist që parashikon emigracion zero dhe ecuri normale të normave të fertilitetit parashikon që popullsia e vendit deri në vitin 2100 të jetë 2 milionë e 800 mijë banorë, nga rreth 2,9 milionë që numërohen afërsisht aktualisht.
Organizata e Kombeve të Bashkuara ka rishikuar me përkeqësim treguesit e popullsisë së Shqipërisë për këtë vit në krahasim me një vit më parë. Në vitin 2017, OKB parashikoi që në vitin 2100, popullsia e Shqipërisë do të jetë 1,754,540 banorë, me një rënie prej 1.2 milionë personash nga popullsia aktuale (2.9 milionë) sipas portalit të OKB, ndërsa sipas projeksioneve të rishikuara të këtij viti popullsia e Shqipërisë në vitin 2100 do të jetë 1,6 milionë banorë ose 100 mijë pak se projeksionet e vitit të kaluar. Edhe sipas të dhënave kombëtare (INSTAT) popullsia e vendit po tkurret më shpejt se projeksionet e popullsisë 2011 – 2031. Më 1 janar 2018, popullsia ishte 18 mijë persona më pak se projeksioni zyrtar i INSTAT.
Projeksionet e tregojnë se popullsia në moshë pune do të bjerë me një ritëm pak më të shpejtë se sa popullsia e përgjithshme me më shumë sesa 18% në pothuaj të gjitha qarqet, përveç atyre që e shtojnë popullsinë nëpërmjet migrimit (Tirana, Vlora dhe Durrësi).
Tirana është qarku i vetëm në të cilin parashikohet rritje e konsiderueshme në forcën potenciale të punës (me 20% deri në vitin 2031, sipas skenarit normal me shpërndarje gjeografike dhe emigrim konstant brenda vendit). Rënia më e fortë në forcën e mundshme të punës parashikohet për Gjirokastrën (me -43%), si dhe për Beratin dhe Dibrën (me të paktën -30%). Emigrantët janë në masën 90% pjesa më aktive e tregut të punës.
Monitor.al
