Tregu i shitblerjeve të apartamenteve dhe qirave në Shqipëri është prekur pa diskutim nga koronavirusi. Pavarësisht se ndërtuesit mbeten më optimistët e kësaj situate, një vëzhgim i kujdesshëm dhe profesional i tregut të “real estate” në Shqipëri tregon pasigurinë dhe stanjacionin e çmimeve dhe të ardhmes së këtij sektori.
Tregu i pasurive të patundshme në Tiranë është ndikuar në shumë mënyra nga kriza që ka sjellë kudo koronavirusi. Biznese që mbyllen, që nuk paguajnë dot qiratë, qiraxhinj të moshave të reja që lënë banesat dhe apartamentet e marra me qira e shkojnë pranë familjeve të tyre (pasi institucionet arsimore nuk dihet se kur hapen), bllokim i kufijve dhe pengesë ndaj emigrantëve që janë klientë të mirë potencialë blerës të apartamenteve, mungesë të të huajve që duan të investojnë e deri tek shkurajimi i klientëve të interesuar për pronat që nuk preferojnë të vënë maskat e dorezat e të shohin nga afër çfarë ofron tregu i pasurive të patundshme.
Për shkak të situatës, agjencitë imobilare kanë implementuar një sërë produktesh të reja për shitjet e apartamenteve, si përmes videove, apo deri në trefishim të fushatave të marketingut online, duke mos i çuar klientët shumë shpesh në apartamente, si dhe kanë reduktuar ndjeshëm numrin e shoqërimeve. “Vendosja e maskës, si masë mbrojtëse nuk të jep atmosferë të gëzueshme, pasi e tremb atë që kërkon të blejë shtëpi. Motivimi i blerësit duhet të jetë shumë i fortë që ai të tërhiqet për blerjen e shtëpisë pavarësisht situatës”, pohon Juliana Nela, broker te “Remax”.
Kësaj situate i shtohet edhe ngadalësimi i dhënies së kredive nga bankat për të blerë apartament, pasi situata ka shtrënguar subjektet dhe individët të rishikojnë gjithçka, duke shtyrë në kohë planet dhe pagesat për blerjet e reja të mundshme. Të gjitha këto i ka bërë koronavirusi, ndërsa ndërtuesit, ndërmjetësit, punonjësit e kompanive të njohura imobilare e deri pronarët janë në një cikël të ndikueshëm nga situata që po kalojmë.
Zonja Nela thotë se ka stanjacion të çmimeve të shitjes të apartamenteve në vend, ndërsa transaksionet janë reduktuar 80%.
“Në këta dy muaj karantinë transaksionet janë reduktuar në mënyrë drastike, rënia është 70 deri në 80%. Kjo ka ndodhur për shkak të mbylljes, por nga ana tjetër ka ndikuar edhe psikologjia e blerësit në këtë periudhë krize, i cili është i pasigurt për një investim të madh. Edhe nga bankat është ngadalësuar procesi i shqyrtimit të kredive, sepse një pjesë e qytetarëve kanë dalë pa punë, të ardhurat u janë reduktuar dhe po rivlerësohen nga bankat. Për disa raste që kemi pasur në proces nga bankat, shqyrtimi mesatarisht zgjat 1 deri në 2 muaj.
Në këtë periudhë nuk është vërejtur ndryshim i çmimeve, është një stanjacion i plotë, po ashtu çmimet nuk lëvizin menjëherë. Fillimisht shitësi duhet ta kuptojë se çfarë po ndodh, por këtu te ne kjo nuk ndodh. Në Shqipëri, edhe kur në botë kanë ndodhur kriza të tjera, nuk është ndier te çmimet, pasi kemi ekonomi informale”, shpjegon zonja Nela.
Edhe Ilda Zaloshnja, broker në agjencisë imobilare “The point”, konfirmoi për “Monitor Ekonomi” stanjacionin e çmimeve. Sipas saj, si operatore e sektorit imobilar, deri tani që flasim nuk është vënë re luhatje e çmimeve, pasi transaksionet nuk kryhen për shkak të izolimit dhe askush nuk ka menduar për të blerë pasuri të patundshme, pasi prioritet ka qenë jeta.
“Gjatë kësaj periudhe nuk është kryer asnjë transaksion, edhe pse ishim në listën e aktiviteteve të hapura. Edhe ata që kanë menduar për të kryer transaksion para muajit mars i pezulluan ato, në pritje se çfarë do të ndodhë më tutje. Si pasojë e mungesës të transaksioneve, nuk ka edhe reflektim te çmimet. Nëse kjo situatë do të zgjasë më shumë se 3 muaj, atëherë do të shihet shtrëngesa për të shitur prona me çmim më të lirë sesa janë aktualisht”, thotë ajo.
Kërkesa në rënie
Ylli Sula, presidenti i “Çelësi Media Group”, i cili përmes të dhënave nga njoftimet historike në gazetë, ka krijuar një indeks të çmimeve të shitjes të apartamenteve, konstaton se në këtë periudhë është tkurrur kërkesa. “Tregu i shitjes të apartamenteve në këtë moment është ‘wait and see’, pra është i ngrirë apo në karantinë dhe ende nuk mund të flitet për efektin te çmimet.
Mund të thuhet se kërkesa është e ulët, transaksionet e tregut kanë ‘ngrirë’. Nëse arsyet e rënies të kërkesës janë nga kufizimi i lëvizjeve të qytetarëve për shkak të karantinës, ose pasiguria që ata ndjejnë për të investuar të blerja e shtëpisë kur ekonomia është goditur, do të përcaktohet pas zhbllokimit të situatës”, pohon zoti Sula.
Edhe për ndërtuesit kërkesat për blerje të apartamenteve ka një frenim të lehtë për shkak të kufizimit të lëvizjeve, ndërsa çmimet vazhdojnë të jenë në të njëjtat nivele, si para pandemisë për zonat e shtrenjta dhe për periferinë e Tiranës.
“Në këtë periudhë pandemie kam dërguar te noteri 11 kontrata shitjeje, ku do të pritet procedura e bankës dhe besoj se për një muaj shitja finalizohet. Shitjet po ecin edhe për apartamentet e shtrenjta. Për shkak të pamundësisë në lëvizje, ka pasur një frenim, por mendoj se pas nisjes së lëvizjeve do të ketë shitje. Në kohë normale, shitjet kanë qenë më të larta, kurse në këtë periudhë shitjet janë ndikuar vetëm nga kufizimi i lëvizjeve. Çmimet janë të njëjta, nuk kanë ndryshuar.
Një apartament që kam shitur te zona e Kasharit çmimi ka qenë 78 mijë lekë/m² dhe prej dy vitesh, çmimi nuk ka ndryshuar. Nuk besoj se pandemia do t’i ndryshojë çmimet e apartamenteve, pasi kërkesa nuk ka rënë. Ndërsa blerjet brenda Unazës të Vogël shiten me para në dorë ku çmimet variojnë nga 1000 euro/m² deri në 1800 euro/m². Nëse këtu, blerësit do të kërkojnë të blejnë me kredi bankare ndërtuesit do të tërhiqen”, thotë ndërtuesi Hajredin Fratari.
Preferohen zonat elitare
Sipas të dhënave që jep Shoqata e Ndërtuesve në këtë periudhë, kërkesa për apartamente është e orientuar drejt zonave elitare të Tiranës, ku çmimet janë mbi 2500 euro/m², pavarësisht se edhe për këto zona vërehet stepje. Në zonat periferike, ku edhe çmimet janë më të lira, shitjet janë bllokuar.
“Një pjesë e apartamenteve që janë në zona të mira të Tiranës kanë pasur shitje, kurse çmimet nuk kanë shënuar rënie. Blerjet janë më shumë të orientuara në këto zona, për shkak të shërbimeve të shumta që ofrohen apo lehtësisë në akses me vendet e punës dhe jetës sociale. Vërehet stepje për shkak të situatës, kurse në vendet e tjera dhe zonat jo të mira, shitjet janë bllokuar. Brenda Tiranës ka një ecuri normale të shitjeve, jo si në kohë normaliteti, por ato vazhdojnë.
Te shitjet, bllokimi i lëvizjeve ka ndikuar sidomos për të huajt apo emigrantët që jetojnë jashtë dhe e kanë të pamundur të vijnë. Çmimet janë të njëjta, nuk ka ulje. Në zonat e shtrenjta të Tiranës çmimet vazhdojnë të variojnë 2500 euro/m² deri në 2800 euro/m² të fiksuara edhe më parë, siç është zona e ish-Bllokut, afër Juveniljes, RTSH-së dhe pranë Parkut Olimpik. Edhe në zonat e tjera nuk ka rënie”, pohon Arben Dervishi, sekretar i Shoqatës të Ndërtuesve.
Ndërtimet vazhdojnë
Në këtë periudhë të pandemisë, sipas ndërtuesve në kantieret e ndërtimit, puna nuk është pezulluar, por kostoja e fuqisë punëtore është rritur.
“Kostot e ndërtimit janë shtrenjtuar, pasi është e vështirë që punëtorët të vijnë të punojnë, por një pjesë e madhe e tyre që punonin jashtë vendit e kanë të pamundur lëvizjen dhe kërkojnë më shumë para për punën”, sqaron Dervishi.
Për ndërtuesit, frenimi i shitjeve të apartamenteve ka ardhur edhe si pasojë e mosfinancimit 100% me kredi të blerjes të shtëpisë për familjet e shtresës të mesme, siç janë mësuesit, nëpunësit e administratës apo mjekët që jetojnë me qira. Hajredin Fratari nënvizon se kjo kategori nuk ka mundësi financiare për të siguruar 20% të vlerës të shtëpisë, pasi të ardhurat shkojnë për të jetuar. Nëse bankat do të merrnin në konsideratë financimin e plotë të blerjes të shtëpisë me kredi, sipas llogaritjeve të tij, industrisë së ndërtimit i shtohet një kapital me rreth 770 milionë euro.
“Janë 22 mijë familje në kryeqytet që jetojnë me qira, për të cilat nëse bankat do të vazhdojnë të japin kredi, ka interes për blerje të shtëpive. Llogariten këtu të jenë nëpunës apo mësues, që kanë interes për blerje shtëpie, me kredi bankare, pasi paguajnë 30 mijë lekë në muaj qira. Pengesë është shuma 20% e vlerës së shtëpisë që ju kërkohet kësaj kategorie, e cila ka të pamundur ta paguajë. Bankat po japin kredi deri në 80% të çmimit. Nëse banka do të japë 100% kredi, ata e marrin menjëherë shtëpinë. Nga lëvrimi i kredive do të lëvizte 770 milionë euro kapital (22.000 familje x 35.000 euro 1 apartament= 770 milionë euro) dhe kjo shumë është e garantuar nga bankat.”
Korrektimi i çmimeve pas pandemisë
Ekspertët dhe operatorët e tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri presin që çmimet të korrektohen 4 deri në 8 muaj pasi të kalojë situata me koronavirusin dhe kjo do të jetë koha kur tregu i pasurive të paluajtshme do të tregojë edhe diçka tjetër të rëndësishme. Paraja informale do të mbizotërojë apo jo në këtë sektor pasi koronavirusi të largohet? Si ndikon dhe do të ndikojë ekonomia informale në tregun e pasurisë së paluajtshme, pasi koronavirusi të kalojë? Pritshmëria sipas logjikës të tregut dhe analizës të vendeve fqinje është se, këtë vit, do të ketë ulje të çmimeve të shitjeve të apartamenteve për t’iu përgjigjur krizës të përgjithshme.
“Efektet e krizës duan edhe pak kohë që të ndihen dhe publiku i gjerë kërkon më shumë kohë për të kuptuar se çfarë po ndodh dhe të përditësojë qëndrimin. Efektet e karantinës nuk do të ndihen menjëherë pas saj, por do të ndihen pas 4,6 apo 8 muajsh kur shtrëngohet nevoja e pronarit për të shitur. Nuk mendoj se çmimet do të rriten në këtë psikologji të përgjithshme krize dhe frike. Këtë vit, çmimet do të korrektohen, pra do të ulen. Ekonomia u godit nga tërmeti, por nga ana tjetër edhe pandemia e koronavirusit po shkakton shumë pasiguri për të ardhmen dhe sipas logjikës ekonomike, kjo do të sjellë rënie të çmimeve.
Në rast se pas kësaj situate, çmimet nuk do të bien, atëherë kjo tregon qartazi që ekonomia jonë nuk është një ekonomi e tregut të lirë. Për shkak të pandemisë mund të ndodhë edhe fenomeni tjetër që transaksionet të bien më shumë nga sa kanë rënë aktualisht apo do të ketë një stanjacion, ku as nuk do të shitet, as nuk do të blihet. Nëse këto nuk ndodhin, do të kemi të bëjmë me shtim të parasë informale”, shprehet zonja Juliana Nela.
Edhe për zotin Sula, është herët të thuhet për çmimet se si do të luhaten, pasi shitësit po presin të shohin se çfarë do të ndodhë kur situata të zhbllokohet pas 4 Majit. “Nëse do të shihet që kërkesa ka rënë, sepse njerëzit nuk kanë siguri për të investuar, do të rishikohen çmimet. Prej kohësh tregu është i mbingopur apo në mbiprodhim, por kësaj situate i është përgjigjur një kërkesë. Mendoj se janë elementet ekstra të tregut, si ata që kishin likuiditete që donin t’i ngurtësonin, jo tregu normal i konsumatorëve që e mbulon këtë kërkesë”.
Lejet e reja për ndërtuesit do të rrisin e stokun do të ulin çmimet
Pa tërmetit të 26 nëntorit, Bashkia e Tiranës mori vendim për bllokimin e dhënieve të lejeve për ndërtim apartamentesh deri në momentin e rishikimit të normave të reja të ndërtimit.
“Ne si ndërtues, projektues e kemi kërkuar që qeveria të hartojë norma të reja për objektet që do të ndërtohen. Pasi normat e vjetra u tejkaluan dhe nuk mund të bashkëjetojnë më, pra duhen ndryshuar. Është normale të hartohen normat e reja, me qëllim që kostot e riparimit në rast tërmetesh të jenë më të vogla”, pohon Dervishi, sekretar i Shoqatës të Ndërtuesve.
Hajredin Fratari shprehet se nga hapja e lejeve të ndërtimit sipas llogaritjeve të Shoqatës të Ndërtuesve, të ardhurat e Bashkisë të Tiranës nga taksat që do të paguhen, do të rriten ndjeshëm. “Nëse lejet do të hapen punësohen direkt 15.000 punonjës. Aktualisht janë mbi 300 kërkesa për leje ndërtimi dhe nga taksa 8% që ne paguajmë, bashkia përfiton 20 milionë euro të ardhura.”
Pas pandemisë për lëvizjen e çmimeve, zoti Dervishi thotë se nëse do të ketë dhënie të lejeve të ndërtimit, stoku i apartamenteve do të rritet dhe do të ulen çmimet. “Nëse lejet e ndërtimit do të vazhdojnë të jenë të bllokuara, siç po ndodh aktualisht, mendoj se çmimet nuk do të lëvizin, sidomos për zonat elitare të cilat janë shumë të preferuara, për shkak të shërbimeve që ofrojnë. Ka një lloj ngopje të tregut dhe ajo që nuk kuptoj është se si në shumë objekte, shitjet po vazhdojnë, por bllokimi i lejeve do të fillojë ta ulë atë efekt.”
BSH: Çmimet e banesave në Shqipëri u rritën me 13,8% në 6-mujorin e dytë 2019
Tregu i banesave në vendin tonë gjatë 6-mujorit të dytë të vitit 2019 ka shënuar rritje si në drejtim të ofertës ashtu e dhe kërkesës sipas një ankete që Banka e Shqipërisë ka bërë në operatorë kryesore të tregut dhe agjencitë e pasurive të paluajtshme. Këto zhvillime janë shoqëruar edhe rritje të çmimeve me rreth 13.8%.
Banka e Shqipërisë raportoi se vëllimet e shitjeve kanë rënë lehtë vetëm në zonat qendrore të Tiranës, dhe janë rritur në të gjithë zonat e tjera të kryeqytetit dhe në rang vendi. Indeksi i Çmimit për Tiranën u rrit me 34.7% ndaj periudhës bazë (2013) dhe me 14.9% ndaj periudhës paraardhëse. Çmimet mesatare raportohen të rritura ndjeshëm në të gjithë vendin, por kanë qenë relativisht të qëndrueshme në qytetet bregdetare.
Në Tiranë, ato u rritën me 15.3% në qendër, rreth 25% në zonat jashtë qytetit dhe shumë pak në zonat periferike.
Për periudhën, agjentët e tregtimit të pasurive të paluajtshme kanë raportuar çmime shitjeje më të larta ndaj gjashtëmujorit të kaluar. Çmimet e banesave të llogaritura për shitjet e kryera gjatë periudhës, janë rritur me 13.8% në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar dhe me 33.5% në krahasim me periudhën bazë (viti 2013).
Si arsye për rritjen e kërkesës, Banka thotë se ka ndikuar rritja e kredisë për banesa, e favorizuar nga normat e ulëta të interesit dhe lehtësimi i kushteve të bankave për këtë lloj kredie. Për rritje të kërkesës sinjalizojnë edhe raportimet e agjentëve të tregtimit të pasurive të paluajtshme që tregojnë për rënie të numrit të pronave të pashitura dhe rritje të atyre të shitura.
Nga ana tjetër oferta në tregun e pasurive të paluajtshme vijon të mbështetet nga kredia për ndërtim, e cila ka ruajtur nivelet e dy periudhave paraardhëse. Të dhënat për numrin e lejeve të ndërtimit dhe madhësinë e sipërfaqeve tregojnë që interesi për ndërtime të reja vijon të jetë i lartë. Agjentët mbeten relativisht optimistë për zhvillimet në tregun e pasurive të paluajtshme dhe përgjithësisht situata në këtë treg vlerësohet e qëndrueshme. Për periudhën e ardhshme, agjentët presin numër të njëjtë pronash të reja që do të regjistrohen për shitje dhe rritje të çmimeve të pronave të paluajtshme.
Banka e Shqipërisë ushtroi një vrojtim në terren të një kampioni të përbërë nga 230 subjekte, që kanë si aktivitet kryesor tregtimin e pronave të paluajtshme. Subjektet e zgjedhura janë agjentë imobiliarë dhe shoqëri ndërtimi shitjet e të cilave përfaqësojnë rreth 75%-80% të xhiros së të gjithë popullatës.
Burimi: Revista Monitor
